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长沙经济适用房1月5日起上市交易

作者:汇一集团来源:潇湘晨报日期:2013/1/5 14:09:51

对于家住南园小区、40多岁的长沙市民黄焕(化名)来说,让她“纠结”已有5年的经济适用住房问题终于可以解决——从1月5日开始,只要补齐土地款,她那套购买已有10年的南园小区住宅就可以转手卖掉了。

土地款究竟该如何交?昨日,长沙市房产交易大楼二楼新出现的“经适房上市”窗口旁,几位市民正在拿着一张名为“2013年度经适房上市交易补交土地价款计算标准”的宣传单仔细计算。

“从1月5日起正式受理经济适用住房上市交易申请,土地价款补交将根据不同小区的土地级别来计算,市民可在交易大楼二楼窗口咨询。”长沙市住房保障局一位相关负责人称。

按照长沙市具体操作细则,经济适用住房应补交土地价款与产权建筑面积、应收纯出让金标准以及剩余出让年限等相关。

 土地款补交分7个等级

购买南园那套105平方米经济适用住房已有10年的黄焕,一直想要“挪腾”这套让她有些尴尬的房子。按照当时规定,她这套房子中只有40平方米属于经济适用住房,而另外65平方米则按照商品房价格购买——但在2007年10月长沙叫停经济适用住房上市交易之后,拥有不完全产权的她无法将这套房子出售变现。

2012年12月,《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》(以下简称《办法》)正式颁布,明确从2013年1月5日开始,长沙内五区(芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区)经济适用住房均可上市交易。

“现在我们已经把49个经济适用住房小区的土地等级、供地时间和地点等详细情况公示。”窗口一位工作人员说。

不同的位置,有不同的土地等级。在长沙公布的2013年经适房上市交易补交土地价款计算标准中,共分7个等级,最高为Ⅰ级,即位置最好的一类地块,出让金标准为761元/平方米,最低的则为Ⅵ-2级,标准是257元/平方米。

根据《办法》规定,“应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。”而按照公示的土地级别,黄焕的南园小区房产属于Ⅲ级,2013年应收纯出让金标准为509元/平方米,由于其经济适用房产权面积为40平方米,按其1985年的供地时间计算,黄焕应缴的土地价款为:40平方米×509元/平方米×[(1985+70-2013)/70]=12216元。

拥有多套房产者土地款需加额

在咨询窗口,市民问得最多的一个问题是,“如果我有另外一套商品房,补交土地款会有影响吗?”

“有多套房产对于补交土地款是有影响的。”这位工作人员解释说,“要按照标准的120%或者150%来交,具体就要看你另外这套房子是怎么来的了。”

按照《办法》规定,“2007年11月19日至本办法发布之日前,已经购买经适房,再行购买其他住房。这种情况,经适房可由政府按标准回购;也可由购房人在购买经适房满五年,取得经适房产权证或者符合经适房产权证办理条件,并且按规定标准的150%补交土地价款后上市交易或办理商品房产权证。”

而2007年11月19日之后购买经适房,由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他房产,导致无法办理经适房产权手续的,在其购买经适房满五年、符合经适房产权证办理的其他条件并且按本办法第五条规定标准的120%补交土地价款后,可上市交易或办理商品房产权证。

尽管如此,此次经济适用住房的土地补缴款仍然比黄焕的预计低了很多。“开始担心要交很高的土地出让金,但是现在算算好像不是很高。”

这或许使得黄焕们在未来对于房子的期望值并没那么高。“根据现在市场价格卖就是,随行就市。”黄焕说。

一个正在成为2013年二手房市场的悬疑是,这会带来更多更便宜的房子吗?

[市场影响]

二手房价格被拉低?

“我们还没有收到经适房的房源,但是已经碰到一部分持有经适房房源的客户前来咨询。”中原(湖南)房地产代理有限公司三级市场区域经理宁丹说。

1月4日下午2点,长沙市房产交易大楼附近的创道地产东方新城店里,工作人员已经接待了7个咨询经济适用房问题的客户。

但经适房上市的市场影响或许不会如之前所想的那么大。“至少目前还看不出来。”在宁丹看来,尽管目前长沙经适房小区有49个之多,但经适房毕竟是特殊房源,虽然项目众多,但这些房源只是掌握在少数人手里,而有交易想法并且满足交易条件的就更少了。

“最近来门店咨询的人很多,几乎每个门店都有。”长沙新环境房地产经纪有限公司副总经理明宾认为,经适房上市对于市场的流通性来说有好处,房源多了,购房者的选择也多了。

“纯从供求关系来看,长沙市经济适用住房进入市场肯定是个好事,因为市场上的房源更多了。”宁丹认为,经济适用住房进入二手房市场,对于有购房需求的中等偏低收入家庭来说是一个利好,因为5年以上的经济适用住房,由于房龄较长和业主期望值的原因,二手房价格一般来说不会太高。

“可能从表面上看,经适房的房价会更低一些,可能会拉低二手房的成交价格,但实际上,在同一个区域来看,经适房为什么要比周边的商品房价格低一些呢?”明宾表示,许多前来咨询的放房者就表达了这样的想法,经适房和同一区域的商品房享受的是同样的配套,而且在进入二手房市场之前还要补交土地价款,因此在最后的放盘价上,不会有太大的差别。

[计算公式]

以芙蓉苑118平方米(经济适用房75平方米)为例,按照公式:

1.应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。

2.住宅用地剩余出让年限=该住宅用地当年政府批准供地年份+住宅用地法定最高出让年限(70年)-该住宅上市交易时的年份。

芙蓉苑土地等级为Ⅲ级,那么应补交土地价款是:75平方米×509元/平方米×[(2002+70-2013)/70]=32176元。  

土地等级      ⅠⅡ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ-1 Ⅵ-2

应收纯出让金标准 761610 509 392 307 264 257

长沙经济适用房土地等级

序号楼盘名称      位 置             土地等级   供地时间

1 东岸锦城    芙蓉区东岸乡东三环外张公岭汽车东站附近  Ⅳ      2005.7.21

2 新世纪家园   芙蓉区东屯渡农场            Ⅲ   1999.3.1

3 芙蓉苑     芙蓉区马王堆火炬村           Ⅲ     2002.6.10

4 东方新城    芙蓉区马王堆路             Ⅲ    2001.12.10

5 新桥小区    芙蓉区马王堆新桥村           Ⅲ      2001.12.10

6 德政园     芙蓉区人民路与马王堆中路交叉处      Ⅲ   1993.5.6

7 富康花园    天心区毛家嘴27号            Ⅱ  1999.12.12

8 广厦新村    天心区书院路金盆岭           Ⅱ   1999.11.22

9 新天小区    天心区新开铺              Ⅲ     1997.12.30

10 仁和家园    天心区新开铺              Ⅲ      2001.1.8

11 丽江翠园    天心区新开铺              Ⅲ       2001.10.31

12 富绿新村    天心区新开铺172号  Ⅱ    (2001.12.10,2003.4.24,2003.9.12)

13 广厦新苑    岳麓区长沙西站西侧           Ⅳ     1999.1.6

14 航发锦绣家园   岳麓区枫林路望城坡航天大楼        Ⅳ       2001.2.19

15 桔洲新苑    岳麓区高新区东方红广场长丰农场      Ⅴ   2008.2.28

16 新诚小区    岳麓区谷山村、金星村           Ⅲ      2008.2.28

17 金麓小区    岳麓区观沙岭茶子山村湘江二桥银杉路边   Ⅱ      2006.8.22

18 枫林美景    岳麓区观沙岭湘江北大桥西北侧杜鹃路北   Ⅱ  2006.7.26

19 德润园     岳麓区观沙岭银杉路           Ⅲ   2003.12.22

20 橘子洲安置小区   岳麓区观沙岭银杉路           Ⅱ  2001.6.6

21 山水新城    岳麓区金星村              Ⅴ   2009.8.31

22 咸嘉新村    岳麓区桐梓坡路             Ⅲ     1998.12.16

23麓山名园(龙王港)  岳麓区望麓桥              Ⅱ    2001.12.27

24 南园小区    韶山南路82号              Ⅲ   1985.10.24

25诚兴园(第15、18、19、20栋)岳麓区望岳街道七里营        Ⅲ    2008.10.6

26好家园     岳麓区银盆北路682号           Ⅱ    2005.10.14

27 枫林绿洲    岳麓区银杉路石岭塘           Ⅱ     2003.3.31

28 雅泰家园    开福区金霞大道(芙蓉北路)旁        Ⅲ     2003.6.30

29 金霞苑     开福区金霞网船班小区          Ⅲ     1993.7.7

30 广福园     开福区落刀嘴              Ⅲ   2001.9.21

31 金帆小区    开福区四方坪              Ⅲ  2000.5.24

32 丝茅冲小区   开福区四方坪车站北路与三一大道交会处   Ⅱ  2000.12.20

33 四方小区    开福区四方坪街道办事处天福村       Ⅲ    2000.6.26

34 洪山家园    开福区新世纪大道与二环线交会处西南角   Ⅳ     2006.4.11

35 融城苑     雨花区井奎路              Ⅲ     2000.7.4

36 绿荫家园    雨花区井奎路9号            Ⅲ     2003.7.10

37 景湾小区    雨花区井奎路与洞井路交会处        Ⅲ     2003.5.9

38 东方名都    雨花区井湾路458号            Ⅲ    2003.11.11

39佳园星城    雨花区井湾子(女子大学对面)       Ⅲ     2004.3.12

40 长房凤凰苑   雨花区黎圫乡香樟东路          Ⅳ    2009.12.16

41 粟塘小区    雨花区黎圫乡新兴村           Ⅲ   2009.9.18

42 鄱阳小区    雨花区鄱阳村              Ⅳ  2006.7.4

43 三湘小区    雨花区韶山南路153号           Ⅲ 1999.12.21

44 新星小区    雨花区树木岭              Ⅲ  2002.11.18

45 龙吉湾     雨花区树木岭立交桥东南          Ⅲ    2005.8.9

46 景环小区    雨花区万家丽南路二段18号省环保科园旁   Ⅴ      2006.12.26

47 湘樟园一二期   雨花区香樟路              Ⅲ      2001.7.17

48 德馨园     雨花区香樟路              Ⅲ    2002.5.29

49 天凯东苑    雨花区自然岭7号             Ⅲ    2008.10.13

      

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